Как продать квартиру, если ипотека по ней еще не погашена

ФинПул Бухгалтерский учет и сопровождение. Юридическая поддержка физических и юридических лиц. Москва и московская область.

Ипотечный кредит берется, минимум, на 10-15 лет. И далеко не всем удается погасить его досрочно. А жизненные обстоятельства могут вынудить вас задуматься о продаже ипотечного жилья.

Вариант 1. Сначала вы гасите ипотеку, а потом уже продаете квартиру

Это оптимальный вариант, потому что после погашения ипотеки с квартиры снимается обременение в виде залога. Жилье можно совершенно свободно продавать.

ФИНПУЛ Бухгалтерский учет и сопровождение. Юридическая поддержка физических и юридических лиц. Москва и московская область.

ФИНПУЛ Бухгалтерский учет и сопровождение. Юридическая поддержка физических и юридических лиц. Москва и московская область.

Вариант подойдет тем, у кого есть достаточные накопления, родственники-друзья-знакомые, готовые дать в долг необходимую сумму, или прекрасная кредитная история, благодаря которой банк, невзирая на ипотеку, даст вам еще один кредит, например, потребительский.

Может быть, вам повезет и вы найдете покупателя, готового рискнуть и под расписку дать в счет аванса сумму, которой можно погасить остаток ипотеки. Но обычно такие покупатели требуют от продавца квартиры значительную скидку за свое бесстрашие и готовность ждать, пока вы закроете ипотеку, снимете обременение и будете готовы выходить на сделку.

Вариант 2. Покупатель может напрямую погасить остаток вашей ипотеки, заплатив банку

То есть человек, готовый купить вашу квартиру, вносит остаток вашего долга по ипотеке непосредственно в банк, а не передает вам как продавцу. Разницу между продажной ценой квартиры и погашенным остатком ипотеки покупатель платит вам. Эту сумму он кладет в банковскую ячейку или открывает аккредитив. Вы получите свои деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и к нему перейдет право собственности. Подтвердить факт регистрации договора можно с помощью выписки из ЕГРН. Для исполнения аккредитива она тоже понадобится.

Покупатели гораздо охотнее идут на этот вариант. Но он предполагает активное участие банка, который, говоря простым языком, подстраховывает покупателя. Вот только не все банки готовы в этом участвовать: хлопот много, а финансовый интерес минимальный.

Вариант 3. Перевести ипотеку на покупателя квартиры

Покупателю достанется не только ваше жилье, но и ваш срок по ипотеке и ставка.

Главная сложность этого варианта вот в чем. Мало того, что покупатель должен согласиться на подобную сделку, но еще и банк должен одобрить кандидатуру покупателя в качестве заемщика.

Если же все стороны договорились, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотеке с вас на покупателя. При этом обременение с квартиры не снимается.

После этого вы заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с ним кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, нужно будет внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

В каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. И возможно, ваш банк предложит вам какой-то иной вариант. Поговорите с его сотрудниками.